Die Immobilienkrise bleibt ein Gespenst. Derweil erfahren Kernstädte vor allem an ihren Rändern eine teilweise rasante Entwicklung. In Luzern zeigen gebaute und gescheiterte Grossprojekte das Gesicht der geplanten Stadt. Die gelebte Stadt müssen wir erst noch wollen und können.
“Die kompakte Stadt sorgt für sich selbst, um urbane Landschaften müssen wir uns kümmern”, das sagte Kees Christiaanse an der SmartSuisse 2018.
Luzern. Im nächsten Jahr kommen in der Schweiz 50’000 Wohnungen auf den Markt. Wieder stellt sich die Frage, ob sie kommt oder nicht: die Immobilienkrise. Die jüngste Antwort von Fahrländer Partner (FPRE) [1] beruhigt: Nein. Die Experten rechnen eher mit einer Anpassung an «normale Verhältnisse», sprich: einem moderaten Zinsanstieg, der sich über ein paar Jahre hinzieht. Derweil nehmen die anhaltend tiefen Zinsen, trotz Anlagenotstand bei Investitionen, in eindrücklichem Tempo baulich Gestalt an. Das Ausmass der Entwicklung löst am Stadtrand von Luzern verschiedene Gefühlswelten aus: Hier die Freude über Wachstum und neue Wohnangebote, dort Angst und Widerstand. In Ebikon führte die Skepsis gegenüber Grossprojekten, die Furcht vor leerstehenden Wohnungen sowie der Frust über den Verlust des MParc zum überraschenden Scheitern des Bebauungsplans für das neue Quartier «Qube». Die Planung ist nicht an fehlender Qualität gescheitert, nicht an der geplanten Stadt der Planer, Architekten und Investoren, sondern an der gelebten Stadt vor Ort: an den lokalen Bedürfnissen, Positionen und Anliegen einer politischen Mehrheit.
Bigness im Kleinstadtformat
In Kriens ist ein Grossprojekt seit ein paar Wochen bezugsbereit: Zwischen Kreisel und der S-Bahn-Haltestelle Mattenhof, neben AutoArena, Kleingärten, Industriehallen und einem McDonalds, gab es städtebaulich wenig zu verlieren. Die neue Überbauung Mattenhof gibt dennoch zu reden: «Zu hoch, zu dicht, zu wenig Grünflächen»! Dem Mattenhof ist es anzusehen, dass er erst den Anfang eines viel grösseren Vorhabens mit geplanten 10‘000 bis 15‘000 neuen Wohn- und Arbeitsplätzen in LuzernSüd darstellt. Investiert wurde für «Mikropolitans». «Mikro…», wer bitte? «Grüezi», «Salut», «Ciao», «Nihau», «Hey Bro» und «Namasté»! Die Marketingerfindung und die 130 Wohnungen sprechen ein breites Publikum an, das vor der eigenen Haustür eine Vielfalt an Nutzungen erwartet, eben fast so, wie in der richtigen Stadt.
Bigness fordert von städtebaulichen Projekten ein, dass ihre Grösse mehr leisten muss als verdichtetes Bauen. Sie fordert von Lösungen für komplexe Aufgaben einen konkreten Beitrag an die Zukunft eines städtischen Lebensraums. Abseits der Metropolen Zürich, Basel und Genf antwortet der Mattenhof am Stadtrand von Luzern auf diese Anforderung mit einem kleinstädtischen Ort für «Mikropolitans». Übersetzt man «wohnen» mit «in der Welt sein», könnte man interpretieren, dass die Überbauung eine innerstädtische Szene imitieren will, um sich künftig mitten in der Stadt Luzern behaupten zu können.
Was haben sich die Architekten dabei gedacht?[2]
Die städtebauliche Lösung gruppiert mehrere gleich hohe Gebäude und ein Hochhaus am Kreisel (45 Meter) um eine zentrale Mitte herum. Der Ort lädt nicht unbedingt zum Verweilen ein, was durchaus gewollt ist, denn das Ensemble, das auch ein Hotel, Büro- und Gewerbeflächen anbietet, versteht sich als gut erschlossener, urbanistischer Brückenpfeiler; als Verbindungsort zwischen dem Eichhof und dem Horwer Seebecken. Die so geplante Stadt der Zukunft in LuzernSüd hat ein passendes Gesicht. Die Architekten spielen bei der Schichtung von Gewerbe-, Büro- und Wohnnutzungen über einer einheitlichen geometrischen Grundstruktur mit Variationen bei den Proportionen, Öffnungsgrössen sowie bei der Material- und Farbwahl. Das Resultat wirkt ordentlich streng und eher auf sich selbst bezogen. Die Schönheit der (konzeptionellen) Gestaltung, so scheint es, muss dem ungeübten Betrachter erklärt werden, damit sie erkannt wird. Die Architektur bringt damit auch zum Ausdruck, dass die gelebte Stadt im Mattenhof in der eigenen Wohnung, im Hotelzimmer oder im Büro stattfindet. Anonymität ist auch ein Wesenszug von Stadt. Trotz gemeinsamer Dachterrasse mit Blick auf den Luzerner Hausberg Pilatus: In der Welt der Mikropolitans begegnen sich Hündeler, Sporttreibende und Spaziergänger/innen auf der benachbarten Allmend.
Achtung: die Peripherie!
Der Ansatz, die künftige Bedeutung einer Stadtquartiers baulich vorwegzunehmen, ist klug, denn: Gleichzeitig mit der Entwarnung in Sachen Immobilienkrise prognostiziert die oben erwähnte Studie von FPRE, dass bei Renditeliegenschaften an der Peripherie zunehmend mit Leerständen zu rechnen ist. Überspitzt formuliert: Eigentlich will niemand freiwillig Peripherie sein – und schon gar nicht Agglo. So zu tun, als könne man am Stadtrand von Luzern architektonisch schon heute die Innenstadt von morgen bauen, ist deshalb ein möglicher Weg, um gerade die Gefühle von Peripherie und Agglo zu vermeiden, zumindest in den Köpfen der Promotoren und der Käufer- und Mieter/innen. Grossprojekten gelingt diese Erzählung jedoch nur, wenn sie gleichzeitig im grösseren Massstab neue Lebensräume schaffen, die an die bereits gebaute und die gelebte Stadt anschliessen können. Das Rückgrat dazu sind nicht perfekte Fassaden, Aussicht, die Anzahl Quadratmeter und der eigene Wäscheturm. Das schaffen eher Grün- und Freiräume, Verkehrswege, Zwischennutzungen, Nachbarschaften und nicht zuletzt kooperative Planungsansätze. Ob und wie die Stadt Luzern am Rand weiterhin wächst, entscheiden nicht allein gute Konzepte, kühne Entwürfe und mutige Investitionen. Veränderungen benötigen ebenso die Legitimation und Akzeptanz in der Öffentlichkeit.
Was macht die Stadt Kriens?
Spannung verspricht deshalb das Ergebnis aus der öffentlichen Mitwirkung zum Projekt Mattenhof II. Der Bebauungsplan der Stadt Kriens umfasst u.a. eine Sport-Arena und ein Hochhaus, das bei der Haltestelle Mattenhof bis zu 110 Meter in die Höhe ragen soll. Rekord! Die geplante Stadt versucht hier, nach den Türmen «HochZwei», im Grunde nichts anderes, als den nächsten Deal um Sportinfrastruktur und Ausnützung ins Trockene zu bringen: 400 Wohnungen sollen als Mantelnutzung ein Sportzentrum finanzieren. Das Resultat aus der Mitwirkung, das im November öffentlich wird, wird zeigen, ob dieser Deal auch den Wünschen, Bedürfnissen und Anliegen der Bevölkerung entspricht. Der Stadtentwickler reibt sich deshalb fragend die Augen: Gibt es, neben Ökonomie und Sportpolitik, noch weitere gute Gründe, weshalb die Türme «HochZwei», die auf dem Boden der Stadt Luzern stehen, gegenüber den Nachbarn in der Stadt Kriens schon bald den Kürzeren ziehen sollen? Immerhin wurden die Allmendhochhäuser vorausschauend als Vorposten der Stadtregion Luzern entworfen, jedoch aus politisch motivierten Gründen, von 135 und 110 Meter, wie im ersten Wettbewerbsentwurf vorgesehen, auf 88 und 77 Meter zurechtgestutzt.
Wie im richtigen Leben
Im Umgang mit weiteren Grossprojekten gilt überdies das Gleiche wie für neue Lebenssituationen: Love it, leave it, accept it, or change it! Was so übersetzt werden kann: Wo weder eine alte Liebe (wie z.B. ein Shoppincenter) bedroht ist, noch ein klarer, kollektiver Wille zu Veränderung und Mitgestaltung unserer Umwelt vorhanden scheint, wird die Stadt der Planer, solange sie nicht direkt betrifft und grosse Angst macht, von einer breiten Öffentlichkeit weiterhin mehrheitlich akzeptiert, lediglich kommentiert oder ganz ignoriert. Zeigt sich jedoch echter Widerstand gegen die geplante Stadt der Expertinnen und Experten, Investoren und der Politik, dann reicht es künftig wohl kaum mehr, allein die erwünschte Normalität auf dem Immobilienmarkt abzuwarten. Die Akteure der Stadtentwicklung haben dann allen Grund dazu, gleichzeitig die Aufgabe und Chance anpacken, eine gut geplante und gelebte Stadt Luzern zu aktivieren; möglichst ohne Verlustängste, dafür mit umso mehr Lust auf neue, städtische Stadträume und gemeinsam erarbeitete, architektonische Lösungen für den Lebensalltag. Wie gesagt: Im nächsten Jahr kommen in der Schweiz 50’000 Wohnungen auf den Markt.
[1]Fahrländer Partner (FPRE), «Steht der Schweiz eine Immobilienkrise bevor?», August 2019, ein Diskussionspapier im Auftrag der Pensimo Management AG.
[2]Interview mit dem Architekten Mauritius Carlen auf www.stadtfragen.ch
